Доверительное управление – что это, виды и инструкция по передаче собственности

Фото статьи Инвестиции

Определение

Под процедурой доверительного управления деньгами подразумевают фактическую передачу физическим или юридическим лицом своих накоплений третьим лицам для осуществления ими инвестиционных мероприятий. Взаимоотношения регулируются подписанным обеими сторонами соглашением.

ВАЖНО! В управление свои ресурсы можно передавать не любому человеку, а только лицензированным субъектам хозяйствования – трейдерам или управляющим компаниям.

В качестве оплаты услуг управляющий получает определенный договорной документацией процент от инвестиционной прибыли, которая будет получена при вложении средств клиента. Если выбранный управляющим инвестиционный проект окажется убыточным, ответственность трейдер за это не несет (если иное не оговорено в договоре).

Из положительных сторон доверительного управления денежными средствами можно выделить:

  • высокий уровень доходности, который может достигать 100%;
  • есть возможность вложения капитала в любом размере;
  • получаемые доходы будут пассивными и не требуют от владельца денег никаких трудозатрат;
  • сохранение высокой ликвидности активов.

К минусам стоит отнести высокие риски потери средств, вероятность обращения к недобросовестным управляющим, отсутствие гарантий получения прибыли и необходимость делиться прибылью от инвестирования с управляющим. Обезопасить себя можно путем включения в соглашение с трейдером особых условий:

  1. Выгодным для владельца денег вариантом будет включение в отдельный пункт договора гарантий возврата определенной суммы инвестируемых ресурсов независимо от результата сделки (или часть вложенного капитала в процентном отношении к первоначальному взносу) вместе с получаемой инвестиционной прибылью.
  2. Второй вариант подстраховки – гарантия возврата полной суммы вложенных средств с выплатой процентов по сделке в случае успешности проекта. В таком случае средства будут размещаться не в рискованные и высокоприбыльные бизнес-проекты, а на банковские депозиты.

Если в свободном распоряжении имеется небольшая сумма, то ее можно передать в доверительное управление для совместного инвестирования в разные проекты – от покупки ценных бумаг до участия в стартапах. Такими сделками занимаются ПИФы. Сфера применения инвестиционного ресурса зависит от направления осуществляемой деятельности управляющей компанией.

При желании ввести в оборот деньги на фондовом или валютном рынке рекомендуется обратить внимание на ПАММ-счета. В этом случае деньги кладутся на специальный счет, средства на нем объединяются управляющим с ресурсами других вкладчиков для совершения крупных сделок.

Особенности

Доверительное управление подразумевает под собой передачу имеющейся недвижимости особому лицу, которое в дальнейшем за определенную плату выполняет все требуемые действия по сдаче имущества в аренду. Как правило, сама по себе сдача в аренду отнимает у собственника немало сил и времени. Ведь необходимо найти возможных арендаторов, правильно оформить сделку, тщательно следить за своевременностью поступающих платежей, быстро и эффективно решать периодически возникающие проблемы. Когда помещение одно, с этим можно справиться и самостоятельно. Но если недвижимость представлена большим количеством, то могут возникнуть немалые трудности.

Именно для таких целей и существует возможность доверительного управления. Для многих собственником заметно выгоднее переложить обязанности по контролю помещения, сдаваемого в аренду, на плечи специально обученного лица. И хотя общая прибыль из-за оплаты, перечисляемой управляющему, уменьшается, это все же намного выгоднее, чем со всем справляться самостоятельно.

Преимущества и недостатки

Правила доверительного управления включают обязательное ознакомление с особенностями и ограничениями данной деятельности.

Преимущества:

  • прибыльный метод для получения дохода при правильном подходе;
  • высокая доходность;
  • низкий порог для входа;
  • ликвидность: забрать деньги обратно можно в любой момент, если это указано в договоре;
  • можно разделить инвестиции на доли или обратиться к разным управляющим, чтобы свести риски к минимуму;
  • анонимность;
  • отсутствие необходимости в опыте, специализированных знаниях и навыках по управлению имуществом;
  • возможность создать пассивный источник дохода;
  • грамотное распоряжение средствами сторонним профессионалом;
  • возможность сохранить имущество при банкротстве.

Также преимуществом выступает несложный порядок проведения процедуры. Достаточно выбрать управляющего (учитывая наличие лицензии, рейтинг надежности, опыт работы, отсутствие долгов) и обговорить условия сотрудничества. Затем нужно открыть и пополнить счет, оформить договор и передать управление. Заключительный шаг – разделить полученную прибыль.

Необходимо учитывать и недостатки, которые объединены одним фактором, – риски. Инвестор может столкнуться с убытками. Прибыльность и уход в минус нельзя спрогнозировать. Также ни один управляющий не будет гарантировать инвестору доходность. А последнему потребуется платить профессионалу комиссионное вознаграждение.

Успех инвестирования зависит от управляющего – опыта, знаний, компетенций. Однако если деятельность приведет к убыткам, привлечь его к ответственности инвестор не сможет.

Наконец, в этой сфере легко стать жертвой мошенников.

В то же время по закону к доверительному управляющему выдвигается ряд требований – например:

  • надлежащее управление имуществом согласно условиям договора;
  • информирование контрагентов о работе в качестве управляющего при совершении с полученным имуществом сделок;
  • обязанность руководствоваться при проведении сделок исключительно интересами собственника;
  • обязанность регулярно отчитываться о деятельности перед собственником согласно правилам договора;
  • возврат имущества собственнику при прекращении действия договора.

Если в ходе деятельности управляющий столкнулся с расходами, он вправе претендовать на их возмещение за счет полученных доходов.

Учредитель

Учредителем является владелец собственности, передаваемой в управление. Управляющим может стать физическое или юридическое лицо, субъект Федерации, муниципальное образование и даже государство. Главное, чтобы управляющий тоже имел какое-то имущество в собственности.

Не могут становиться управляющими компании (юридические лица), имущество которых оформлено на правах хозяйственного ведения. Это исключение из правила объясняется тем, что передача активов в управление производится для реализации права собственности инвестора и исключительно он определяет фигуру управляющего. Кроме этого, исходя из экономической целесообразности компаниям неразумно передавать третьим лицам в управление то имущество, которое они имеют для выполнения задач, определенных собственником.

Запреты, касающиеся передачи в доверительное управление имущества, которое собственник оформил в оперативное управление учреждениям, связаны с теми же доводами. Но есть одно исключение. Речь идет об автономных учреждениях.

По закону (пункт 1 статьи 298 Гражданского кодекса, пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 3 ноября 2006 года «Об автономных учреждениях») такие организации имеют право распоряжаться:

  • имуществом, не являющимся недвижимым или особо ценным движимым;
  • имуществом, переданным собственником или купленным на деньги собственника. Имущество может быть как недвижимым, так и особо ценным движимым;
  • недвижимым и особо ценным движимым имуществом, купленным в результате собственной коммерческой деятельности. Такое имущество автономное учреждение имеет право передавать в доверительное управление при соблюдении всех законодательных норм.

В законе прописан ряд случаев, когда учредителями могут выступать лица, не являющиеся собственниками имущества.

Так, если в полученном наследстве есть имущество, требующее управления и сохранности, например предприятие, то нотариус может выступить учредителем. Он имеет право заключить соответствующий договор с доверительным управляющим.

Во втором случае согласно пункту 1 статьи 38 Гражданского кодекса учредителем может выступать орган опеки и попечительства, если требуется постоянное управление недвижимым и ценным движимым имуществом несовершеннолетнего подопечного. Управляющего выбирает орган опеки и заключает с ним договор на оказание соответствующих услуг.

Для госслужащих также разработаны особые требования. В законе (Федеральный закон от 17 декабря 1997 года «О Правительстве Российской Федерации») по этому поводу сказано, что члены Правительства РФ должны передавать в доверительное управление под гарантию государства находящиеся в собственности ценные бумаги, доли в коммерческих организациях на срок своего пребывания на государственной службе. Этот закон распространяется даже на те случаи, когда конфликт интересов отсутствует.

Также стоит отметить, что государство запрещает должникам, получающим денежную помощь, оформлять активы в управление. Статья 13 Федерального закона от 9 июля 2002 года «О финансовом оздоровлении сельскохозяйственных производителей» гласит, что должник, состоящий в программе финансового оздоровления сельскохозяйственных товаропроизводителей, не имеет права становиться учредителем доверительного управления.

Передача

В России, как и в большинстве других стран, услуга доверительного управления подлежит обязательному лицензированию. Это значит, что физлицо или организация, занимающаяся таким видом деятельности, должна иметь лицензию, которая оформляется в ФСФР.

Доверительному управлению посвящена глава 53 Гражданского кодекса, в которой говорится о том, что:

  • запрещается передавать управляющему исключительно денежные средства (статья 1013). Исключения из этого правила описаны в законах «Об инвестиционных фондах», «О рынке ценных бумаг», «О банках и банковской деятельности» и других;
  • управляющий осуществляет сделки от своего имени, указывая при этом свой статус (статья 1012);
  • договор на передачу имущества в доверительное управление должен быть заключен в письменной форме на период не более пяти лет. В документ необходимо включить список передаваемого в управление имущества, имя лица, в интересах которого будет осуществляться инвестиционная деятельность, форму и величину вознаграждения управляющего (статьи 1016 и 1017). Несоблюдение всех перечисленных условий договора делает его недействительным.

Процедура

Передать в распоряжение акции можно либо организации  — коммерческой и некоммерческой, либо физическому лицу. Передача физлицам – это более рискованная процедура, поскольку не предполагает страхования рисков.

Процедура следующая:

  • необходимо найти грамотного управляющего;
  • заключить договор на доверительное управление;
  • после передачи акций инвестор будет контролировать динамику стоимость, увеличивать либо сокращать пакет, зарабатывая тем самым прибыль;
  • в конце договорного периода нужно забрать сумму прибыли и оплатить процент управляющему.

Таким образом, операция передачи достаточно простая. Но необходимо выбирать надежного управленца. Как правило, лучше обращаться к зарекомендовавшим себя на фондовом рынке брокерам либо в банковские организации. Если портфель бумаг солидный, то подойдут управляющие компании Сбербанка, ВТБ, банка «Открытие». Начинающему инвестору проще обратиться в брокерские компании, например, «Финам», «БКС Брокер».

Зачем инвестировать

В инвестициях риск и доходность взаимосвязаны: чем больше потенциальная доходность, тем выше риск. При этом прошлый доход не гарантирует будущий. Каждые новые вложения происходят в новом финансовом контексте: общая ситуация на рынке, динамика соответствующего фондового индекса, изменение ставок по депозитам, инфляция. Но есть способы инвестирования, которые относят к наиболее надежным и потенциально высокоприбыльным. Например, доверительное управление.

Инвесторы широко используют доверительное управление в качестве инструмента для увеличения и сохранения денежных активов.

4 основные причины, почему они инвестируют в доверительное управление:

  1. Сохранение денежных средств от нерациональных или несвоевременных затрат. Инвестирование в ДУ может стать эффективным спасением от расточительства. Всем хорошо известно нестерпимое желание новых покупок, когда в действительности ничего не нужно. Но рука сама тянется к кошельку или банковской карте, и ненужные покупки, о которых, впоследствии мы будем жалеть, совершаются сами собой. Отдайте свои деньги в доверительное управление — и соблазнов тратить их будет меньше.
  2. Увеличение капитала. Главное, зачем инвестор отдает деньги в ДУ — увеличение их количества. Чем больше заработали, тем лучше. Прибыль по доверительному управлению может быть высокой. Очень высокой. Обычно инвесторы рассчитывают на 30-100% доходности, что при успешном управлении вполне реально.
  3. Анонимность при совершении финансовых сделок. Сделки с переданными в доверительное управление финансами управляющий совершает от своего имени, что позволяет инвесторам сохранять анонимность. Вся информация является строго конфиденциальной и сообщается третьим лицам в исключительных случаях.
  4. Сохранение собственности от претензий кредиторов. Важным преимуществом ДУ как способа инвестирования является сохранение финансов при банкротстве. По действующему законодательству, на переданное в управление имущество не обращается взыскание по долгам собственника. Таким образом, инвестор имеет юридически обоснованную защиту от любых претензий кредиторов.

Объекты

Закон ГК РФ, статья 1013. Объект доверительного управления позволяет передавать в доверительное управление:

  1. Предприятия, имущественные комплексы и другие объекты недвижимости.
  2. Ценные бумаги, в том числе те, права по которым зафиксированы в электронном реестре, а не на бумажном носителе.
  3. Исключительные права на результат интеллектуальной деятельности или на средство индивидуализации (бренд, название, товарный знак, товарная линейка и так далее).
  4. Другое имущество — какое именно, в законе не уточняется.

Сейчас в России доверительное управление имуществом чаще применяется в сферах аренды коммерческой недвижимости и распоряжения ценными бумагами.

Деньги

Даже если вы первый раз читаете о том, что такое доверительное управление, вы с ним уже столкнулись – это вклады в банке. Банк берет от вас деньги, запускает их в обращение и делится частью прибыли в виде начисленных процентов.

Еще пример – это валютные биржи, где брокеры собирают деньги с участников и играют на росте или падении курсов валют, пытаясь заработать для себя и для вас прибыль. Это один из самых рискованных видов ДУ. Большинство инвесторов теряет свои деньги рано или поздно.

Ценные бумаги

Если говорить сухо, словами Википедии, то доверительное управление акциями — это передача активов физическим или юридическим лицом (либо лицами) под временное управление профессионального трейдера или финансиста (или юр. лица), за определенное вознаграждение на заранее оговоренный срок с целью увеличения стоимости этих активов.

А если говорить простыми словами, то на практике доверительное управление ценными бумагами выглядит не много иначе, ведь даже на фондовым рынке главным средством является цена в денежном выражении, то есть вы передаете деньги под управление акциями.

Сама по себе передача денежных средств в чужие руки для эффективного управления ими всегда принималась в штыки на постсоветском пространстве. Немалую роль в этом сыграла эпидемия финансовых пирамид в начале 90-х. Доверие населения было подорвано настолько сильно, что до сих пор эти стереотипы преследуют частных инвесторов. Люди предпочитают тратить огромные суммы, годами торгуя в минус, но посчитают почти унижением доверительное управление ценными бумагами.

Может быть, с моральной точки зрения, проще винить самого себя в потере средств, чем представить себе перспективу потерять капитал по вине чужого человека. Но с точки зрения здравого смысла в этом нет ни капли логики.

По статистике 70% средств частных инвесторов в США находятся в доверительном управлении. И согласно той же статистике, доходную динамику показывают 8 счетов в управлении, против одного в частных руках. Неплохие показатели, не правда ли?

Но не стоит бросаться в крайность. Это совсем не значит, что используя управляющую компанию, вы оградите себя от всех рисков. Существует множество нюансов, каждый из которых мы разберем ниже.

Все начинается с заключения договора, в котором будет прописана ответственность компании за доверительное управление акциями физического лица.

Стоит отметить, что управляющий в большинстве случаев пытается не брать на себя рыночные риски и не гарантирует ни доходности, ни безубыточности. Причем во многих странах гарантия прибыльности от торговли акциями запрещена на законодательном уровне.

Недвижимость

Если вы – счастливый обладатель недвижимости, на которой можно делать бизнес, вам не обязательно заниматься делами самому. Есть более цивилизованный и простой вариант – сдать свой объект в управление профессиональной компании.

Фирма будет заниматься коммерческой эксплуатацией вашего помещения, а вы – получать регулярную прибыль. Классический пример пассивного дохода. Естественно, какая-то часть финансовых поступлений пойдёт на выплату гонорара за услуги управляющей организации.

В рамках управления недвижимостью происходит разумное разграничение функций владельца и управляющего. Задача собственника – найти надёжного, квалифицированного и расторопного посредника, который будет блюсти его интересы.

Далее все функции управления делегируются компетентным сотрудникам, но стратегические решения и общий контроль остаются за владельцем. Управляющий, в свою очередь, выступает от его имени и вносит при необходимости свои предложения по увеличению дохода или улучшению условий эксплуатации.

Перечислим главные плюсы доверительного управления:

  • экономия времени и сил собственника;
  • повышение конкурентности объекта на рынке недвижимости;
  • юридический аспект эксплуатации объекта находится в руках профессионалов;
  • управляющий внимательно следит за состоянием недвижимости и старается не допускать порчи имущества или ненадлежащего обращения с ней.

Если ранее в доверительное управление передавали в основном объекты зарубежной недвижимости, то в последние годы такая услуга набирает популярность и на внутреннем жилищном рынке России и стран СНГ.

Куда легче передать объект в компетентные руки, чем заниматься им самому – искать арендаторов, отбирать надёжных кандидатов, оформлять договоры, ежемесячно взимать плату, выслушивать жалобы соседей и т.д.

В случае стороннего управления все эти заботы поручаются профессиональной компании, в которой лучше знают, как сделать, чтобы все участники процесса (включая соседей) были довольны и счастливы.

Краткий перечень профессиональных задач управляющей фирмы:

  • создание благоприятных условий для клиента;
  • продвижение объекта на рынке недвижимости с целью извлечения максимальной прибыли;
  • контакты со страховщиками и брокерами;
  • разработка и внедрение мероприятий по оптимизации расходов на эксплуатацию объекта;
  • проведение плановых профилактических и ремонтных работ;
  • поиск арендаторов, переговоры с ними, оформление договоров аренды, контроль соблюдения договоров;
  • финансовые взаиморасчеты;
  • взаимодействие с государственными органами (при необходимости).

Профессия управляющего недвижимостью становится с годами всё более востребованной. Во-первых, потому, что несмотря ни на какие кризисы, в стране строится всё больше жилых и коммерческих объектов. Во-вторых, всё больше владельцев недвижимости желают делегировать полномочия профессионалам, а не заниматься делами самостоятельно.

Где учат на управляющего недвижимостью? В некоторых профильных вузах – в частности, в МГСУ (Московский Государственный Строительный Университет), в МГУП (Московский Госуниверситет природообустройства), в столичной Академии коммунального хозяйства и строительства, Петербургском государственном политехническом университете и некоторых других учебных заведениях.

Помимо этого, в Москве можно окончить платные курсы, организованные сертифицированными специалистами из Института Управления Недвижимостью США (IREM).

Дополнительную информацию по теме грамотной эксплуатации недвижимости вы найдёте в статье «Как сдать квартиру».

Виды

Можно выделить два вида управления недвижимостью:

  1. Внутреннее управление. Осуществление управления внутри рынка недвижимости. Регулирующими документами будут: кодексы, уставы, правила, договоры и пр.
  2. Внешнее управление. Осуществление государственного управления рынком недвижимости. Инструментом этого управления будут государственные нормативные акты.

Механизмы воздействия на недвижимость:

  • Государственное воздействие. Оно бывает прямым и косвенным. Прямое выражается в создании нормативной базы, ведении реестров недвижимости, установлении ответственности, регулировании договор и прочих операциях. Косвенное выражается в формировании налогообложения, создании целевых гос. программ;,деятельностью в жилищно-коммунальной сфере.
  • Общественное воздействие. Оно выражается в реакции всех участников рынка недвижимости на любые операции;
  • Управление коммерческой и жилой недвижимостью.

Все эти механизмы прямым или косвенным образом влияют на положение целого рынка недвижимости, так и на цену отдельно взятого объекта. Это нужно учитывать для того, чтобы максимально корректно формировать задачи для управляющей компании, со стороны собственника, и оперативно и грамотно выполнять задачи со стороны компании. Понимание механизмов воздействия на рынок недвижимости дает ключ к анализу тенденций развития, а также перспективам рынка и отдельно взятого его субъекта.

Предприятия

Данный вид управления подходит владельцам бизнеса, которые в силу личных обстоятельств не могут временно или постоянно вести дела предприятия самостоятельно. Они заключают договор доверительного управления (ДДУ) с доверенным лицом и передают ему полномочия по распоряжению активами.

По договору можно передать все активы компании или только их часть. Подписание ДДУ не влечет потерю прав собственности на активы. Управляющий не становится владельцем имущества, а может совершать с предприятием только действия, прописанные в условиях договора. Если он превысит свои полномочия, то будет отвечать перед владельцем бизнеса собственным имуществом.

Активы предприятия, переданные на ДУ, отражаются на отдельном балансе управляющего, а для проведения расчетов, связанных с таким управлением, открывается обособленный банковский счет.

Имущество

Договором доверительного управления имуществом устанавливается, что одна сторона (учредитель управления) отдает другой стороне (доверительный управляющий) на установленный срок имущество в доверительное управление. В то же время другая сторона обязуется управлять этим имуществом в пользу учредителя или названного им лица (выгодоприобретателя).

Из данного определения понятия договора вытекают признаки, которые содержатся в договоре и отражают его:

  • осуществление доверительного управления имуществом возможно в течение ограниченного срока
  • доверительное управление не дает права перехода собственности на передаваемое от учредителя к доверительному управляющему имущество;
  • осуществление доверительного управления допускается в интересах учредителя управления или названного им лица (выгодоприобретателя).

Согласно нормам российского гражданского законодательства договор доверительного управления имуществом обязательно должен быть заключен в письменной форме. Данный договор относительно недвижимого имущества заключается в такой же форме, как и договор купли-продажи такого имущества. Кроме того, передача недвижимости в доверительное управление должна пройти государственную регистрацию.

При несоблюдении формы договора доверительного управления или требования о государственной регистрации передачи недвижимого имущества договор признается недействительным.

Примеры

В данном случае учредителем в основном выступает юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, в собственности которого находятся коммерческие объекты, используемые для производственных целей.

В ДУ передают транспорт, оборудование, инвентарь, сырье, земельные участки, производственные здания и сооружения. Гражданским кодексом допускается передача целого предприятия или имущественного комплекса, а также доли в компании.

Источники

  • https://assistentus.ru/vedenie-biznesa/doveritelnoye-upravleniye-dengami-kompanii/
  • https://zen.yandex.ru/media/kak_finance/chto-takoe-doveritelnoe-upravlenie-nedvijimym-imuscestvom-5a8d37398139ba264787042a
  • https://zen.yandex.ru/media/id/5c8b110e5fe6a900b382e073/chto-takoe-doveritelnoe-upravlenie-5f9fc8003910530e0dce1c96
  • https://blog.molodost.bz/advanced/doveritelnoe-upravlenie/
  • https://finansy.guru/investitsii/aktsii/peredacha-v-doveritelnoe-upravlenie.html
  • https://cryptonisation.ru/chto-takoe-doveritelnoe-upravlenie/
  • https://Lifehacker.ru/doveritelnoe-upravlenie-imushhestvom/
  • https://iklife.ru/investirovanie/doveritelnoe-upravlenie-ehto-upravlenie-aktivami.html
  • https://zen.yandex.ru/media/id/5e77abcc3207817ee301362a/doveritelnoe-upravlenie-cennymi-bumagami-v-realnyh-primerah-5e7ed31668b513382843120c
  • https://hiterbober.ru/realty/upravlenie-nedvizhimostyu.html
  • https://kakzarabativat.ru/investirovanie/upravlenie-nedvizhimostyu/
  • https://investprofit.info/trust-management/
  • https://vseiski.ru/dogovor-doveritelnogo-upravleniya-imushhestvom.html

(Visited 14 times, 1 visits today)
Статья была полезной? Поделись ею с друзьями!

Оцените статью
Успешник
Adblock
detector